我们商事团队提示企业：房地产开发应具备房地产开发经营资质，在合作开发房地产中，至少有一方当事人必须具备房地产开发经营资质。对于是否具有开发经营资质的认定，应包括房地产企业主体资格是否符合、各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务、不得超越等级。主体资格是房产开发的必备生效要件，在房地产企业开发中，应审核开发企业是否具有开发资质、资质等级是否符合项目要求，以免对未来开发造成障碍或不利。另注意，缺乏资质或资质不足的企业，通过各种途径借用其他企业的资质，均属于违法行为而导致协议无效。

一、房地产开发，是指在取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发企业是指依法设立、具有企业法人资格的经济实体，房地产开发企业以营利为目的，从事房地产开发和经营。

对于房地产企业的设立，根据《城市房地产管理法》规定，应当具备下列条件：(一)有自己的名称和组织机构；(二)有固定的经营场所；(三)有符合国务院规定的注册资本；(四)有足够的专业技术人员；(五)法律、行政法规规定的其他条件。根据《城市房地产开发经营管理条例》规定：设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件∶（一）有１００万元以上的注册资本；（二）有４名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，２名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。因此，设立房地产开发企业，除符合公司法规定的公司设立规定外，还需要符合房地产管理法与《城市房地产开发经营管理条例》等的规定。

二、房地产企业实行严格的资质管理制度，房地产企业只能在相应资质范围内提供服务。根据《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。房地产开发企业的资质实行年检制度。对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级或者注销资质证书。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。

三、合作开发房地产，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产。合作开发房地产需要符合的前提之一是双方当事人一方必须具备房地产开发资质，如果没有开发资质，或者资质等级不能满足项目要求，合作开发不具有法律效力。

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释()第5号）第十五条规定：合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。明确了当事人一方具备房地产开发经营资质是房地产开发的有效要件，如不具备开发经营资质，开发合作协议不具备主体资格要求。合作开发房地产双方当事人均无资质，借用资质合作进行房地产开发，违反了法律效力性强制性的规定，应认定合作开发协议无效。

附：案例裁判要旨：个人借用企业房地产资质进行房地产开发，双方签订的《投资协议书》因违反相关法律规定无效。

最高院认为：黄建平与杨胜利签订《投资协议书》，约定合伙投资开发房地产项目，借用荣欣公司的资质参与竞拍原安陆市中等技术学校护国校区的国有土地，并注册成立了郧珠公司。本案中，黄建平与杨胜利约定借用荣欣公司的资质拍卖取得原安陆市中等职业技术学校护国校区的国有土地。为合伙投资开发该块土地，双方遂于年10月20日签订了一份《投资协议书》。从《投资协议书》约定的内容及协议的实际履行情况看，该协议系以合作开发房地产为基本内容的合同。因协议双方均为自然人，且双方投资设立的郧珠公司亦不具备房地产开发企业资质，黄建平、杨胜利在获得的土地上进行房地产开发，仍需挂靠荣欣公司进行。最高人民法院认为，上述情形属于个人借用企业房地产资质进行房地产开发，双方签订的《投资协议书》因违反相关法律规定无效，故最终驳回了黄建平的再审申请。

零点商事团队：致力于传递建设工程房地产与公司商事最新司法动态与法律资讯，具有法学研究与诉讼审判仲裁的丰富经验，深入发掘证据、精准把握争议焦点、严谨分析法律关系等专业能力，同时深谙商事领域的内在规律和市场特点，竭诚磨砺，只为让每位客户都在法律之翼的助力下搏击更广阔的天空。